Invesco покупает магазин Apple на реке Чикаго у Walton Street Capital. Спустя 18 месяцев после покупки флагманского магазина Apple на реке Чикаго чикагская инвестиционная компания обналичивает одну из самых дорогих сделок с торговой недвижимостью в истории города.
Walton Street Capital согласилась продать стеклянный магазин на Мичиган-авеню крупной инвестиционной компании Invesco из Атланты примерно за 79 долларов.миллионов, по словам человека, знакомого с сделкой. Магазин площадью 20 048 квадратных футов, известный своей элегантной простотой, с момента открытия в 2017 году стал местом встречи покупателей и зевак. , приобрела магазин в октябре 2017 года в рамках сделки на 360 миллионов долларов, которая включала соседнее 35-этажное офисное здание по адресу 401 N. Michigan Ave. Март, чтобы продать магазин Apple.
Инвестиции — это надежная ставка на первоклассного арендатора розничной торговли, заключенного в 15-летнюю аренду, и это одна из причин, по которой недвижимость стоит так дорого.
Продажа также включает в себя небольшое пространство на берегу реки, сданное в аренду компании Shoreline Sightseeing, которая предлагает экскурсии на лодке по реке Чикаго и озеру Мичиган.
Invesco платит примерно 3900 долларов за квадратный фут за недвижимость, что делает эту сделку пятой по стоимости продажей розничной недвижимости в Чикаго, согласно данным нью-йоркской исследовательской фирмы Real Capital Analytics. Магазин Lululemon на Золотом побережье, который в 2012 году продавался по цене 7065 долларов за квадратный фут, возглавляет список, за ним следуют другие сделки на Золотом побережье и на Северном Мичиган-авеню.
Invesco, инвестиционный конгломерат с активами в размере 888 миллиардов долларов, покупает магазин Apple от имени институционального клиента. Ожидается, что сделка будет закрыта в ближайшие пару недель. Другие объекты Invesco в районе Чикаго включают многоквартирный дом на 398 квартир в Стритервилле, в нескольких кварталах к востоку от магазина Apple, и многоквартирный дом на 175 квартир в Эванстоне.
Руководители Invesco и Walton Street не ответили на несколько звонков для комментариев.
Когда Walton Street купила 401 N. Michigan и магазин Apple в 2017 году, фирма оценила магазин в 71,4 миллиона долларов, согласно реестрам собственности округа Кук. Уолтон-стрит разделила собственность на три части: магазин Apple; офисную башню, которую она оценила в 241,1 миллиона долларов, и торговую площадь в 401 N. Michigan, которую она оценила в 47,5 миллиона долларов. В августе он выделил пространство Shoreline в отдельную собственность.
Уолтон Стрит поделили недвижимость, полагая, что инвесторы в будущем будут платить больше за отдельные части, если они будут продаваться по отдельности. Многие инвесторы в недвижимость специализируются на конкретных секторах и поэтому предпочитают «чистую» недвижимость зданиям смешанного назначения.
Walton Street выставила на продажу магазин Apple и торговые площади по адресу 401 N. Michigan в марте прошлого года, рассчитывая, что общая цена составит около 170 миллионов долларов.
Неясно, планирует ли Walton Street продавать торговые площади.
Созданный Норманом Фостером, магазин Apple выделяется среди толпы розничной торговли на Мичиган-авеню как своей архитектурой, так и расположением на берегу реки. Недвижимость подчеркивает сдвиг розничной торговли на юг вдоль Мичиган-авеню, а также популярную среди ритейлеров стратегию открытия флагманских магазинов на бульваре, которые ослепляют покупателей, создавая свои бренды, а не просто увеличивая продажи.
На строительство магазина Apple стоило более 80 миллионов долларов, но Apple покрыла большую часть этих расходов. В этом году Apple платит ежегодную арендную плату в размере 124,70 долларов за квадратный фут, или 2,5 миллиона долларов, и ее арендная плата увеличивается на 10 процентов каждые пять лет, согласно маркетинговому документу для собственности.
Новый флагманский магазин Apple, минималистичная жемчужина на берегу реки Чикаго – Chicago Tribune
Новый магазин Apple в Чикаго невероятно прозрачен, элегантно скромен и является благом для городской набережной.
С огромными листами многослойного стекла и ультратонкой крышей из легкого углеродного волокна магазин, открывающийся в пятницу, одновременно присутствует и отсутствует, есть и не там. С Норт-Мичиган-авеню вы смотрите сквозь его стеклянную мембрану и видите сине-зеленые воды реки и проплывающие туристические лодки. К берегу реки спускается площадь с многоуровневыми гранитными ступенями.
Реклама
А поскольку на крыше нет логотипа Apple — вульгарный ход, который компьютерный гигант обдумал и благоразумно отверг, — магазин не похож на большой ноутбук.
Даже с учетом возможных проблем, таких как яркий свет, который проник в часть интерьера во время предварительного просмотра в четверг, магазин является жемчужиной, реализующей видение покойного чикагского архитектора Людвига Мис ван дер Роэ для зданий, которые будут уменьшены до их суть — архитектура «почти ничего».
Реклама
Однако «почти ничего» не бывает дешевым.
Расположенный на площади Pioneer Court по адресу 401 N.
Michigan и выходящий на северный берег реки Чикаго, магазин стоимостью 27 миллионов долларов стоит умопомрачительные 1350 долларов за квадратный фут. И Apple, рыночная капитализация которой превышает 800 миллиардов долларов, может легко оплатить этот счет.
Несмотря на то, что в этом здании, последнем в глобальном открытии новых магазинов Apple, нет архитектурной революции, оно представляет собой искусную эволюцию архитектурного бренда компании: строгий, кажущийся непринужденным модернизм предполагает точность и красоту продуктов Apple. По расположению и качеству это, безусловно, более высокий уровень по сравнению с бывшим флагманом компании в Чикаго, переоборудованным четырехэтажным зданием по адресу 679.Северный Мичиган, открытый в 2003 году.
Архитекторы из лондонской компании Foster + Partners создали такие привлекательные глобальные достопримечательности, как лондонский небоскреб 30 St. Штаб-квартира в форме космического корабля в Купертино, Калифорния. Но партнер, ответственный за проект, Стефан Белинг, задумал магазин в Чикаго не как отдельный объект, а как ландшафт, который одновременно уважал бы и оживлял исторический, но умирающий участок.
набережной.
Уважение проявляется в низкой посадке магазина и его расположении в восточной части участка. Это означает, что он лишь минимально закрывает вид на 401 Северный Мичиган, красивое модернистское высотное здание к востоку от него и Башню Трибьюн, неоготический небоскреб к северу от него. Инъекцию новой жизни можно увидеть в том, как магазин перестраивает свое окружение. Фото 1 из 1
Раньше Двор Пионеров отделяла от набережной скалистая стена изящных искусств. Чтобы попасть с уровня улицы к воде, нужно было спуститься по изогнутой современной лестнице. Как только вы прибыли, вы столкнулись с унылым пространством тротуара.
Сегодня скала и лестница были заменены открытой площадкой с небольшими ярусами, которая обеспечивает гораздо более легкий переход между уровнем улицы и набережной. (Лифт внутри магазина обеспечит доступ для тех, кто в инвалидных колясках.) Кроме того, лестницы образуют амфитеатр, как на набережной Чикаго. Теперь Apple должна заказать концерты и другие программы, чтобы пространство не стало таким же унылым, как площадь на уровне реки в соседнем отеле и башне Trump International.
Независимо от того, выяснится это или нет, прозрачность магазина просто вау, развеивая опасения, что Apple заблокирует визуальный доступ к набережной. Листы здания из сверхпрозрачного стекла с низким содержанием железа — 10 футов в ширину и от 14 до 32 футов в высоту — придают новое значение слову «прозрачный». Изогнутые листы стекла по углам ясно показывают, что здание — не просто еще одна коробка.
Реклама
В мембране есть мышцы. По словам Белинга, тонкие листы склеены вместе, как «стеклянная фанера», поэтому они обеспечивают структурную поддержку. Основная тяжелая нагрузка выполняется четырьмя внутренними колоннами здания — двумя тонкими колоннами из нержавеющей стали и двумя более толстыми колоннами со стальными опорами, облицованными итальянским камнем. Они поддерживают крышу из углеродного волокна, выступы которой должны создавать прохладную тень.
Решение Apple отказаться от логотипа на крыше, принятое после того, как бумажная версия логотипа была протестирована в июне прошлого года, было правильным решением.
Из-за логотипа здание выглядело нелепо, как маленький продукт, увеличенный до гигантских размеров. Вместо этого логотип был размещен на одной из больших внутренних колонн здания, где его хорошо видно из Северного Мичигана.
Интерьер магазина одинаково привлекателен не только своей открытостью, но и тем, что относительно небольшая его часть посвящена продвижению товара.
На уровне улицы посетитель встречает «галерею гениев», ряд похожих на трибуны сидений, которые выходят на проекционный экран на нижнем уровне. По бокам гранитная лестница ведет вниз к тому, что Apple называет «форумом» — местом для встреч с деревянными табуретами перед большим экраном. Торговый зал, приятно свободный от колонн, занимает нижнюю часть «галереи гениев». Там можно найти знакомые деревянные столы, на которых выставлены продукты, и некоторые новые изгибы, в том числе искусно спроектированные ниши, называемые «проспектами», где вы можете купить такие вещи, как наушники.
Есть много плюсов, например, многоуровневые гранитные ступени площади уходят внутрь, что знаменует собой последнюю главу в модернистской традиции стирания границ между интерьером и экстерьером.
Тем не менее, есть много вопросов.
Нет ни штор, ни жалюзи, поэтому блики могут быть проблемой, так как в районе, непосредственно прилегающем к проекционному экрану, был четверг. И не врежутся ли птицы в стеклянный экстерьер? Архитекторы говорят, что нет. Если вам интересно, они также установили тонкую проволоку на крыше здания, чтобы чайки не гадили на нее.
Реклама
Более серьезная проблема связана с тем, что Apple и ее глава отдела продаж Анджела Арендтс называют этот и другие новые магазины «городскими площадями». Критики, также отметив использование слов «форум» и «авеню», обвинили компанию в использовании языка публичного пространства. Настоящая миссия компании, говорят они, — продавать продукцию. С этой точки зрения такие объекты, как площадь, имеют скрытую цель: побудить людей задержаться. И чем дольше они задерживаются, тем больше они покупают.
Хотя это может быть правдой, Чикаго имеет давнюю традицию, восходящую к старому зданию Daily News Building по адресу 400 W.